viernes, 16 de julio de 2010

El 'negocio' de Comprar una Casa


A veces le doy vueltas a ¿Es buen negocio comprarse una casa? porque, reconozcámoslo, nadie se compra una casa para perder dinero. Voy a soltar un par de razonamientos que puede hacerse una "persona de la calle". Así de paso complementaré el post de Roger de ayer, concretamente el punto "G".
Hay una máxima que viene a decir algo así como "A Mayor riesgo, mayor rentabilidad" y "A Menor riesgo, menor rentabilidad". Se puede escribir también al revés: "Cuanta más rentabilidad, más riesgo". Si a esto le juntamos los grandes argumentos del comprador de casas hay algo que no cuadra: "El precio nunca baja", "Es una inversión segura"... pero, para que una inversión sea rentable ha de tener algún riesgo, ¿no?. ¿Dónde está el riesgo en comprar una casa? o, ¿quizás no es tan buen negocio?
Como muestra, fijaos que al final de la "burbuja inmobiliaria", era el momento en que mayores eran las rentabilidades y, también, mayor era el riesgo: si petaba la burbuja acababan todos con un montón de ladrillos, que mira por donde, es como han acabado...
Si asumimos esa máxima (si se os ocurren inversiones donde no se cumpla, ponedlas en los comentarios por favor, ¡que quiero ser rico!) queda claro que hay gato encerrado: ¡La compraventa de ladrillos no puede ser rentable!
"El precio nunca baja"... el dinero pierde valor con el tiempo. Es decir, si yo tengo 1000€ debajo del colchón, el año que viene esos 1.000€ valdrán 970€ (ie: inflación al 3%) es decir, que con los mismos 1.000€ el año que viene podré comprar lo que hoy compraría con 970€. Eso se debe, entre otras cosas, a que "todo" es un 3% más caro (y los salarios suben, etc). Por lo mismo si hoy me compro una casa o un piso por 180.000€, a menos que quiera perder dinero con ella, su "precio" deberá subir, al menos, ese 3% cada año.
Es decir, si me compro una casa por 180.000€ y dentro de 10 años la vendo por 200.000€ estoy perdiendo dinero. Y si dentro de 25 la vendo por menos de 370.000€ sigo perdiendo dinero.Aquellos que se compran un piso hoy diciendo -- "en 10 años o así nos compraremos una casa y venderemos el piso" -- ¿esperan vender el piso un 34% más caro? como mínimo. Eso es un 3,4% anual de rentabilidad frente a ese 3% da un 0,4% neto, un pufo.
Sobre ese 34% y 3,4%, hay que decir que dejando a un lado la burbuja, que ya reventó, la evolución del precio de la vivienda suele ir bastante parejo a la evolución de la inflación, es decir, que en un mundo ideal sin burbujas de ladrillos el valor de nuestra casa el día que la vendiéramos sería el de compra más inflación.
Claro, que nuestra inversión no se limita a los 180.000€ de la compra, hay que añadir, primero, el valor que pierde por convertirse en "segunda mano". También deberemos sumar los gastos de la inversión: Impuestos pagados, reparaciones, reformas, ... y los intereses de la hipoteca (a menos que hayamos comprado el inmueble al contado) que, según los plazos, pueden llegar a sumar tanto como la hipoteca en si.
Llegados a este punto supongo que está claro que un inmueble, como inversión, es un pufo.
Hasta aquí: las letras del tesoro son más rentables. Si no vamos a comprar una casa al contado, casi es más "barato" alquilar una vivienda y con la diferencia (aquí ya no hay interses!) comprar letras del estado y nos saldrá todo más barato. Ojo, hay inversiones más rentables (con mayor riesgo, claro).
(Nota, el 180.000€ lo saqué del Ministerio de Vivienda, el 3% es un número que me gusta que tampoco afecta mucho a nada pues hablamos que la evolución del precio es pareja a la inflación).